Διαβάζεται σε: 5 λεπτά

Ένα θέμα συζήτησης που ακούς πια πολύ συχνά και στο δημόσιο διάλογο αλλά και στις μεταξύ μας συζητήσεις. “Τελικά, είναι ακριβά τα ενοίκια στην Αθήνα.”
Δεν έχει ερωτηματικό στο τέλος καθώς είναι μία διαπίστωση. Στην πραγματικότητα όμως ισχύει αυτό; Είναι όντως ακριβά τα ενοίκια στην Αθήνα;

Ένα τυπικό παράδειγμα
Κοιτώντας διάφορες αγγελίες και στο διαδίκτυο αλλά και στον έντυπο τύπο επέλεξα μια τυχαία. Στην αγγελία αυτή διατίθεται ένα διαμέρισμα 60τ.μ ενός υπνοδωματίου στο Νέο Κόσμο. Είναι στον 3ο όροφο πολυκατοικίας κατασκευής του 1979 και σχετικά ανακαινισμένο, στα βασικά τουλάχιστον. Ζητείται μίσθωμα (έχει σημασία) €650.
Η πρώτη αυθόρμητη αντίδραση όλων μας θα είναι ότι προφανώς ο ιδιοκτήτης αυτού του ακινήτου έχει “ξεφύγει”. Σε διαφορετική περίπτωση “τόσα του λείπουν το μήνα”, αλλιώς δεν εξηγείται να ζητάει τόσα χρήματα για αυτό το μικρό σχετικά και παλιό διαμέρισμα.

Όμως το κάθε νόμισμα έχει δύο όψεις
Αφού είδαμε την πρώτη εντύπωση των εν δυνάμει ενοικιαστών ας εξετάσουμε και την άλλη άποψη. Αυτή του ιδιοκτήτη.
Εάν σκεφτούμε τη θέση που βρίσκεται το ακίνητο, το έτος κατασκευής και τις λοιπές παραμέτρους η αξία του θα ήταν τουλάχιστον €120.000, εάν ο ιδιοκτήτης του αποφάσιζε να το πουλούσε.
Μαζί με τα γραφειοκρατικά που όσο και να πεις στη χώρα μας δεν λείπουν ο λογαριασμός θα έφτανε μέχρι και €130.000, χωρίς την παραμικρή επέμβαση στο συγκεκριμένο διαμέρισμα.

Αυτός που θα αγόραζε το διαμέρισμα ως επένδυση και θα το ενοικίαζε με αυτά τα δεδομένα, η μέση ετήσια απόδοση του θα ήταν περίπου 5,7% μεικτά. Αν συνυπολογίσουμε και τον ΕΝΦΙΑ, τον φόρο από μισθώσεις που ξεκινάει από 15% και φτάνει μέχρι το 45%, καθώς και τις δαπάνες πιθανών βλαβών, η επένδυση αυτή δεν θα ξεπερνούσε το 4% σε ετήσια βάση.

Για χάριν ευκολίας δεν θα προσθέσω τον πληθωρισμό που -στην παρούσα φάση- θα εκμηδένιζε την αξία του ενοικίου. Αντ’ αυτού όμως θα βάλω έναν σημαντικό παράγοντα, κι αυτός είναι του ρίσκου. Ρίσκο ότι ο μισθωτής θα είναι όντως φερέγγυος. Με λίγα λόγια ότι κάθε μήνα θα δίνει με βεβαιότητα το συμφωνηθέν μίσθωμα και ότι δεν πρόκειται να μειωθεί εξαιτίας προσωπικών και επαγγελματικών συγκυριών (βλέπε αναστολή, μείωση μισθού, ανεργία, κτλ.). Επίσης, στο ρίσκο θα πρέπει να συνυπολογίσουμε το πόσο θα σεβαστεί ο ενοικιαστής το διαμέρισμα.

Συμπερασματικά, όσο αφορά τον ιδιοκτήτη
Άρα, αν το δούμε από τη μεριά του ιδιοκτήτη, το ενοίκιο των €650 που ζητάει (και θα το κλείσει τελικά στα €600) ακόμη και αν είναι στη χαμηλότερη φορολογική κλίμακα του 15%- δεν του αποφέρει τόσα ώστε να θεωρείται μία καλή επένδυση.
Η κοινή οικονομική γνώση και λογική λέει, ότι όταν οι τιμές αγοράς των ακινήτων ανεβαίνουν, θα πρέπει, κατά έναν αναλογικό τρόπο, να ανεβαίνει και το μηναίο μίσθωμα.

Φανταστείτε η εμπορική αξία -άρα τιμή αγοράς- του συγκεκριμένου ακινήτου να ήταν στις €250.000. Θα έπρεπε να νοικιαστεί τουλάχιστον €1.250/μήνα ώστε να έχει την ίδια χαμηλή απόδοση. Λογικό; Λογικό. Το ίδιο ακριβώς συμβαίνει στις περισσότερες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες όπου ο μέσος όρος ενοικίασης δεν πέφτει κάτω από €1.500/μήνα, ακόμη και για μικρότερα από 30τμ διαμερίσματα.
Από τα παραπάνω μπορούμε να συμπεράνουμε ότι “Τελικά όχι, τα ενοίκια στην Αθήνα δεν είναι ακριβά.” Τελεία. Αλλά όχι παύλα.

Το παράδοξο της Ελληνικής πραγματικότητας
Στον τόπο μας υπάρχει το παράδοξο, που τα οικονομικά στοιχεία δεν δείχνουν ότι είναι ακριβά, ενώ στην πραγματικότητα είναι πανάκριβα για την τσέπη μας.
Δεν φταίει ο υψηλός πληθωρισμός, ούτε φταίει η Βραχυχρόνια μίσθωση (μεγάλη κουβέντα για ξεχωριστό άρθρο). Ούτε φταίει που για τουλάχιστον μία 10ετία οικονομικής στενότητας λόγω μνημονίων η ακίνητη περιουσία είχε πέσει στα τάρταρα και πλέον οι ιδιοκτήτες οδηγούνται σε μία διόρθωση, και ούτε φυσικά φταίνε οι κακοί καπιταλιστές ιδιοκτήτες.

Τι φταίει
Το μόνο που φταίει είναι οι μισθοί. Όταν ένας μέσος όρος μισθολογικών απολαβών κινείται στα €750/μήνα, σαφώς ο εργένης δεν μπορεί να φύγει από το σπίτι των γονιών του. Αν είναι τυχερός και βρει καλό συγκάτοικο, τότε θα δίνουν το μισό μισθό τους αθροιστικά μόνο και μόνο για τη στέγαση τους σε ένα απλό διαμέρισμα. Το διαμέρισμα αυτό όπως είδαμε διαθέτει μόνο ένα υπνοδωμάτιο. Άρα μπορούν να μείνουν μόνο ζευγάρια και αυτά νεαρών ηλικιών. Χωρίς παιδιά.

Για να γίνω ακόμη πιο σαφής, η δαπάνη στη χώρα μας για στέγαση μπορεί να φτάσει το 50% του εισοδήματος. Κανονικά δεν θα έπρεπε να ξεπερνάει το 1/4 ή αλλιώς το 25%-30% του εισοδήματος. Όπως συμβαίνει στον δυτικό κόσμο. Δυστυχώς, δεν υπάρχουν μαθηματικά που να δίνουν θετικά αποτελέσματα σε αυτή την εξίσωση. Αν ξοδεύεις το μισό μισθό σου μόνο στο ενοίκιο θα πρέπει να κόψεις από παντού για να ζεις. Η ζωή όμως δεν είναι μόνο πληρωμή υποχρεώσεων. Υπάρχουν και άλλα πολλά πράγματα που πρέπει να απολαύσεις και να ζήσεις. Οπότε η λύση να παραμείνεις στο πατρικό σου αρχίζει και φαίνεται ως μονόδρομος.
Εδώ οι οικονομολόγοι και οι κυβερνήσεις καλούνται να λύσουν ακόμη ένα παράδοξο που επηρεάζει τις ζωές όλων των πολιτών: ή να ρίξουν τεχνηέντως τις αξίες του real-estate -το οποίο στην πράξη δεν μπορεί να γίνει σε μία ελεύθερη αγορά προσφοράς και ζήτησης- ώστε να μειωθούν και τα ενοίκια ή να μειώσουν τις ασφαλιστικές εισφορές των εργαζομένων ώστε οι μισθοί να αυξηθούν στην πράξη (το οποίο όμως συνεπάγεται ότι θα καταρρεύσουν οι συντάξεις που είναι ήδη σε ένα σπιράλ αυτοκαταστροφής).
Εναλλακτικά οι ίδιοι οι πολίτες να στραφούν σε οικονομικότερες λύσεις, όπως του να μη μένουν στον κεντρικό πολεοδομικό ιστό και να επιλέξουν πιο απομακρυσμένες περιοχές άρα και πιο value for money ακίνητα. Αυτή η λύση έχει όμως υψηλότερο κόστος μετακίνησης σε χρόνο και χρήμα.

Τα αδιάθετα κρατικά ακίνητα
Η σκέψη να μετατραπούν μερικές από τα δεκάδες παρατημένα κρατικά κτίρια σε κατοικίες με χαμηλό ενοίκιο, αντιλαμβανόμαστε όλοι ότι μπορεί να ανακουφίσει το πρόβλημα σε μερικές οικογένειες αλλά όχι το συνολικό πρόβλημα. Οπότε δεν αξίζει να το συζητάμε ως μία καθολική λύση του προβλήματος.

Social housing
Πιο εφαρμοσμένη λύση από τα παραπάνω θα έβλεπα μία τροποποιημένη λύση του “social housing” που υπάρχει στο δυτικό κόσμο εδώ και δεκαετίες. Δεδομένου ότι έχουν καταγραφεί πάνω από 100.000 αδιάθετα/κενά διαμερίσματα σε όλο το λεκανοπέδιο της Αττικής, αυτά τα κλειστά διαμερίσματα, θα μπορούσαν με τα κατάλληλα χρηματοδοτικά εργαλεία από τράπεζες και κυρίως με τα κατάλληλα φορολογικά κίνητρα, να ανακαινιστούν και να βγουν στην αγορά. Με αυτό τον τρόπο θα δίνονταν μία τεράστια ανακούφιση ίσως και λύση στο πρόβλημα της ακριβής στέγασης.

Τι σημαίνει αυτό στην πράξη; Αν κάποιος έχει ένα κενό και παλιό διαμέρισμα στην Κυψέλη που το έχει αναξιοποίητο, θα έχει την δυνατότητα να πάρει ειδικό χαμηλότοκο δάνειο, όχι πάνω από 2%. Τα χρήματα του δανείου θα τα χρησιμοποιήσει για να το ανακαινίσει και η φορολογία του να είναι 5% χωρίς κλίμακα. Προϋπόθεση φυσικά θα είναι ότι θα το διαθέσει αποκλειστικά στο πλαίσιο της κοινωνικής στέγασης, άρα με χαμηλότερο ενοίκιο σε σχέση με τα υπόλοιπα ακίνητα. Το κύριο όφελος με αυτόν τον τρόπο είναι ότι θα μπορέσουν να διαμένουν μαζί στα ίδια κτήρια όλες οι οικονομικές τάξεις, αποθαρρύνοντας τη δημιουργία γκέτο των φτωχότερων στρωμάτων της κοινωνίας.

Προσωπική εκτίμηση
Για εμένα είναι ξεκάθαρο πως καμία από τις παραπάνω λύσεις μεμονωμένα ή συνολικά δεν μπορούν να επιλύσουν αυτό το μεγάλο πρόβλημα. Βλέπω ότι γιγαντώνεται μέρα με τη μέρα. Η λύση πιστεύω ότι είναι πάντα σε ατομικό επίπεδο που αναπόφευκτα θα επηρεάσει και το συλλογικό. Κάποιος που θέλει να ζήσει με ένα καλύτερο βιωτικό επίπεδο οφείλει να αναπτύξει όλες αυτές τις ικανότητες που θα του επιτρέψουν να κερδίζει περισσότερα χρήματα και κυρίως θα τού εξασφαλίσουν το απαραίτητο επίπεδο ασφάλειας. Ότι δηλαδή ποτέ δε θα μείνει εκτός εργασίας.
Ίσως, και κάποιοι από αυτούς τους συμπολίτες μας που σήμερα παίρνουν τον βασικό μισθό των €600 και μένουν στο πατρικό τους σπίτι, να εξελιχθούν και να δημιουργήσουν μία υγιή επιχείρηση που θα προσλάβει ανθρώπους με υψηλότερους μισθούς. Γιατί τότε μόνο θα μπορέσει να δημιουργηθεί μία πραγματική ανάπτυξη.
Με λίγα λόγια, ας μην ψάχνουμε λύσεις από μία κυβέρνηση, ούτε να ελπίζουμε ότι μία αγορά θα αυτοδιορθωθεί προς το όφελος του καθενός από εμάς. Ας παραδεχθούμε ότι τα συμφέροντα των ιδιοκτητών είναι διαφορετικά από αυτά των ενοικιαστών.
Όπως είναι πάντα πιο εύκολο να αλλάξουμε τον εαυτό μας κι όχι τους άλλους, έτσι και σε αυτήν την περίπτωση ας προσπαθήσουμε να αλλάξουμε την οικονομική μας θέση και όχι το ελληνικό real-estate.
Εύκολο στα λόγια θα μου πεις. Κι όμως, αν πρέπει κάπου να ρίξουμε τις ευθύνες είναι μόνο στο σύστημα εκπαίδευσης που βγάζει οικονομικά αναλφάβητους επιστήμονες/υπαλλήλους και το μόνο που τους εφοδιάζει είναι με κενά πτυχία, τα οποία θα τα ανταλλάξουν αισίως με έναν βασικό μισθό. Κρίμα….